خبراء لـ'السياسة': تنفيذ 'التمويل العقاري' صعب دون 'المطور'

تساؤلات مشروعة طرحها الرأي العام فور تسريب مشروع القانون

مروة البحراوي

“عقار” صفحة أسبوعية تنشرها جريدة “السياسة”، متخصصة في القطاع العقاري، ترصد آخر التطورات وأبرز الأحداث الفنية والقانونية والاقتصادية لفئات القطاع المختلفة “الخاص” و”الاستثماري” و”التجاري” و”الحرفي” و”المعارض”، فضلاً عن نقل آراء المختصين بهذا الشأن لأهميته باعتباره ثاني أكبر قطاعات البلاد الاقتصادية.

قيس الغانم: المسودة جيدة لكن هناك تساؤلات… ما مصير المتعثرين عن السداد؟

أحمد الدويهيس: تقسيم حدود الائتمان على شرائح تناسب دخل المواطن الكويتي

عبدالعزيز الدغيشم: قرض غير كاف للبناء… فائدة مرتفعة… وسنوات سداد قليلة

نجيب الصالح: الاستعانة بالمطور العقاري يوفر الوقت والجهد على الدولة والمواطن

أثارت مسودة قانون “التمويل العقاري” الجديد فضول العديد من الخبراء والمتابعين للسوق العقاري في البلاد، وفجرت العديد من التساؤلات حول آلية التعامل مع المتعثرين عن سداد الأقساط، ومدى ملائمة المسودة المقترحة مع طبيعة السكن الخاص في البلاد، إذ أكد خبراء العقار تدني القيمة الإجمالية المقترحة للمشروع عند 200 ألف دينار من بينها 70 ألفاً قيمة الضمان الحكومي و130 ألفاً، قرض البنوك، بزيادة اثنين في المئة عن سعر خصم البنك المركزي ما يعني أن اجمالي الفائدة يصل 6%.

وقال خبراء في تصريحات الى “السياسة” إن قيمة التمويل العقاري المقترحة لا تكفي، و قيمة التمويل يجب أن لا تقل عن 250 ألف دينار، إلى جانب تخفيض قيمة الفائدة إلى 1% كحد أقصى مع ارتفاع أجل السداد إلى فترة مابين 30 إلى 35 عاما لتتناسب مع قيمة الرواتب.

وقال الخبير العقاري عبد العزيز الدغيشم إنه وفقا لمسودة قانون الرهن العقاري فإن قيمة التمويل قليلة للغاية مقارنة بالغرض منها، فمنح القرض الغاية منه مساعدة المشتري على شراء المنزل، ولكن اذا كانت قيمة القرض بـ200 ألف دينارغير كافية لتشييد وبناء المنزل، واذا كانت الفائدة البنكية المقترحة 2% فوق سعر الخصم (4%) بإجمالي فائدة اقله 6%، وإذا كانت فترة السداد 25 عاما فقط، فكل هذه العوامل يعني عدم ملائمة المسودة للغرض المطلوب منها، لأنها في هذه الحالة ستكون عبئاً على المشتري وليس العكس.

طبيعة السوق

وأكد الدغيشم أن نجاح القانون يتوقف على مدى ملائمة مواده لطبيعة السوق العقاري ودخل المواطن الكويتي، لذا لابد من تعديل المواد المقترحة وعلى رأسها القيمة الإجمالية للمشروع، فيجب ألا تقل عن 250 إلى 300 ألف دينار، كما يجب تخفيض الفائدة المقترحة لـ 1% كحد أقصى، وكذلك مدة فترة السداد لتتراوح ما بين 30 إلى 35 سنة، أما تطبيق القانون بصيغته المقترحة الحالية فهو أمر صعب تطبيقه على أرض الواقع.

من جانبه، أشاد الخبير الاقتصادي والعقاري قيس الغانم بمسودة قانون الرهن العقاري المرتقب، قائلا” بالمنظور العام، القانون جيد للمواطن من عدة نواحي أهمها، الفائدة التي ستعود عليه من خلال التعاون المشترك بين الحكومة والبنوك المحلية، وإطالة مدة دفع الأقساط لـ25 عاما بدلا من 15 عاما، مما يساعد في حل مشكلة طلبات الإسكان الحكومي.

وأضاف: القانون بشكل عام جيد، لكن هناك العديد من النقاط والتساؤلات التي تستوجب التوضيح والرد، فعلى سبيل المثال لم توضح المسودة آلية التعامل مع بعض الحالات المهمة مثل، تخلف المستفيد من القرض عن دفع القسط الشهري، و كيفية التعامل في حال مشاركة الزوجة في القرض وفقا للقوانين الجديد، كما لم توضح كذلك آلية التعامل في حالات الطلاق ووفاة أحد الطرفين، وغيرها من التساؤلات المشروعة، لاسيما وأن القانون الجديد يعتمد على المشاركة والتعاون بين الحكومة والبنوك، بخلاف السابق كان التعامل مع الحكومة فقط.

حديثو الزواج

بدوره، أكد الخبير العقاري نجيب الصالح كذلك صعوبة تطبيق مسودة القانون بوضعها الحالي على أرض الواقع، مشيرا إلى أن مدة تسديد القرض المحددة بـ 25 عاما طويلة للغاية وتشكل عبئا على الشباب حديثي الزواج من ذوي الدخل الشهري الاقل من 1500 دينار.

وأشار الصالح إلى إمكانية استعانة الدولة بمطورين عقاريين لتشييد المباني من خلال تخصيص قطعة أرض وتقسيمها لقسائم بمساحة 400 متر مربع، وإدخال البنية التحتية من طرق ومجاري وكهرباء وغيرها، ففي هذه الحالة لن تتعدى تكلفة البيت على الدولة قيمة الضمان الحكومي المخصصة للمواطن وتقدر بـ 70 ألف دينار، وبمبلغ لا يتجاوز الى 100 الف يمكن للدولة بناء منزل كامل بكراج وحديقة وديوانية وأربع غرف نوم.

التطوير العقاري

اتفق الخبير العقاري أحمد الدويهيس مع الصالح في إمكانية الاستعانة بشركات التطوير العقاري لتشييد المنازل، مستشهدا بنظام التمويل العقاري البريطاني الذي يعتمد على شراء الوحدة والعمل على بنائها وتجهيزها بالكامل ومن ثم بيعها للمستفيد على أقساط، فهو نظام يصلح للمنازل الكاملة وليس للتشييد والبناء.

وقال الدويهيس إن مشكلة التمويل العقاري في ارتفاع تكلفة البناء واختلافها من مكان لآخر، ومن ثم اختلاف تكلفة بناء المنزل من شخص لآخر، لذا من الأفضل محاكاة نظام التمويل العقاري البريطاني وتعاون الحكومة والبنوك مع شركات تطوير عقاري لبناء المنازل وبيعها للمواطن وتسديد القرض على أقساط زمنية محددة، فبيع البيوت الكاملة أفضل من تشييد وبناء المنازل.

واقترح الدويهيس رفع حدود الائتمان إلى 200 ألف دينار على شرائح تناسب طبيعة الدخل الشهري للمواطن، فخصم 50% من الدخل ربما يشكل عبئاً مادياً ويؤدي إلى تخلف البعض عن سداد الأقساط الشهرية، لذا من الأفضل تقسيم القروض إلى شرائح لتلائم الجميع، مشدداً كذلك على أهمية تخفيض نسبة الخصم المقدرة بـ6%، لأن اعتماد المسودة بشكلها الحالي صعب التطبيق.

أبرز التساؤلات حول مسودة قانون التمويل العقاري

• ما مصير المواطن المتخلف عن دفع القسط الشهري؟

• لمن تعود ملكية العقار في حال التعثر عن السداد؟

• ما هي آلية التعامل مع الزوجين المشتركين في القرض؟

• ما هي آلية التعامل في حالات الطلاق ووفاة أحد الطرفين؟

104 صفقات بـ 69.3 مليون دينار تداولات ثالث أسبوع في يناير

شهدت حركة التداولات العقارية خلال الأسبوع الثالث من يناير الجاري غياب للتداولات العقارية التجارية وانخفاض ملحوظ في عدد الصفقات بـ 18 صفقة بنسبة 14.7% ونمو قيمة الصفقات بنسبة 2.8% بمبلغ 2 مليون دينار، حيث بلغ اجمالي عدد الصفقات من 19 إلى 23 الجاري 104 صفقات بقيمة 69.3 مليون دينار، في مقابل 122 صفقة بقيمة 67.3 في الأسبوع السابق له.

وحققت التداولات العقارية الخاصة والاستثمارية نموا بالقيمة مقابل انخفاض في عدد الصفقات، حيث بلغ اجمالي عدد الصفقات الخاصة وفقا لإحصائية إدارتي التسجيل والتوثيق العقاري بوزارة العدل، والتي حصلت “السياسة” على نسخة منها، 76 صفقة بقيمة 33 مليون دينار بانخفاض 6% في العدد وارتفاع 12% بالقيمة عن تداولات الأسبوع السابق الذي سجلت 81 صفقة بقيمة 29 مليون دينار.

أما التداولات الاستثمارية فقد بلغت 28 صفقة بقيمة 36.3 مليون دينار بانخفاض 9.6% في العدد وارتفاع 33.8% في القيمة عن تداولات الأسبوع الماضي والبالغة 31 صفقة بقيمة 24 مليون دينار.